Full-time traveller, part-time worker, professional dreamer

Zainuddin Omar

Zainuddin Omar

Seorang Jurutera Professional (P.Eng) berasal dari Parit Jawa, Muar, Johor kini memenuhi masa dengan mengembara keseluruh dunia mencari ibrah. Beliau mempunyai 40 tahun pengalaman kembara dan mula mengembara pada usia 17 tahun.

Tip pelaburan hartanah yang saya pungut selama bekerja di pemaju perumahan

Saya mempunyai ramai rakan yang bekerja dengan housing developers dan dimasa sama melabur dalam bidang hartanah. Kebanyakan adalah pelabur kecil tetapi saya perhatikan mereka sangat berjaya dalam kerjaya part time tersebut. Pekerjaan mereka dalam housing development memberikan advantage dari orang lain dan mereka jarang war-warkan atau menulis tip untuk dikongsikan kepada umum. Diam-diam mereka membuat duit dalam pelaburan hartanah yang menguntungkan. Ramai sudah menjadi jutawan walaupun bergaji kecil.

Seperti pelaburan lain, anda perlu startup capital untuk mula dalam bidang pelaburan hartanah. Ianya sesuai untuk orang yang bekerja kerana pelaburan ini boleh dilaksanakan secara part time

Selama beberapa tahun bekerja didalam sebuah housing developer yang terbesar di Malaysia, saya sempat belajar beberapa tip apabila memilih pembelian rumah sebagai pelaburan. Saya bukan expert kerana ramai lagi yang lebih bijak dalam hal pelaburan hartanah kerana mereka sudah berpuluh tahun bekerja dalam jurusan housing development, tetapi dengan sedikit pengetahuan ini saya sudah boleh bersara awal.

Kenapa pilih pelaburan hartanah?

Anda boleh sahaja melabur wang dalam stock market, ASB, ASN, trust fund dan sebagainya tetapi pelaburan hartanah memberi pulangan (ROI) yang tinggi berbanding lain. Yang paling penting ianya LOW RISK jika anda pandai memilih pembelian rumah/hartanah yang strategik. 

Bagaimana memilih pembelian hartanah yang strategik:

Sebaiknya buat pelaburan hartanah selatan dari Kuala Lumpur.

Ini bermakna mana mana pembelian rumah diselatan KL sehingga Seremban adalah lebih menguntungkan dari utara KL sehingga Tanjung Malim. Sudah lebih 20 tahun development utara dari KL ke Tanjung Malim seperti Sg Buaya dan Bukit Beruntung tetapi perkembangan township tersebut sangat lembab. Cuba bandingkan township di Bangi, Putra Perdana, Nilai sehingga ke Seremban, harga rumah disana melambung semenjak 5 tahun yang lepas.

Beli rumah launching pertama di township baru.

Mana mana launching pertama di new township, developer akan ‘buang harga’ 20-30 % rendah dari harga pasaran (market value). Kebiasaan kami akan membuat field study harga rumah di kawasan berdekatan dan turunkan harga rendah dari competitor. Harga akan kembali kompetitif apabila pelancaran fasa 2 nanti.

Punyai foresight ‘Loh Boon Siew”

Loh Boon Siew melalui Oriental Holdings membeli banyak tanah di Langkawi pada tahun 70’an walaupun ketika itu Langkawi masih tidak ternama. Apabila Langkawi dimajukan mulai 90’an, Loh Boon Siew menjadi instant billionaire kerana harga tanah di Langkawi melambung tinggi. Itulah foresight Loh Boon Siew.

5 tahun dahulu siapa sangka rumah teres di Puchong, Sepang, Dengkil, Salak Tinggi dll boleh naik sehingga melebihi Rm400k?

Saya masih ingat tiada siapa ingin membeli rumah teres di Puchong pada harga Rm100k, 10 tahun dahulu. Begitu juga rumah di Putra Perdana dan Nilai.

Seorang staf saya memberitahu bahawa beliau membeli rumah teres di Bangsar Baru dengan kos Rm 45k pada tahun 70’an. Pada masa itu beliau bekerja di Kuala Lumpur dan ramai memperli beliau kerana membeli rumah di Bangsar, yang dikatakan jauh dari Kuala Lumpur dan dipenuhi oleh ladang pokok getah. Sekarang rumah teres di Bangsar melebihi Rm2 milion.

Pada jangkaan saya, kawasan KL-KLIA-Seremban-PD adalah kawasan pembangunan pesat sehingga 50 tahun akan datang, walaupun sekarang dirasakan jauh dari Kuala Lumpur.

Beli di kawasan berdekatan jalan baru, laluan MRT dan LRT.

Perkara ini ramai yang tahu tetapi info pertama master plan sistem pengangkutan negara memang dikaji oleh pemaju untuk dimuatkan dalam 10-20 tahun pelan strategik mereka. Ambil peluang ini untuk beli rumah/tanah yang termasuk dalam strategic master plan ini.

Beli rumah pelaburan bukan sebab anda suka tetapi yang disukai oleh market.

Kadangkala ada yang terjebak dengan rumah kondo yang kos melebihi Rm400k sebab anda suka dengan tata-aturnya. Bayaran ansuran sahaja sudah melebihi Rm2000 dan appreciation harga tidak banyak boleh naik.

Carilah rumah yang mudah disewa dengan harga Rm1000 kebawah. Jika sewanya mahal, susah untuk dapat penyewa dan akhirnya harta tersebut tidak akan dapat pulangan yang sepatutnya.

Ini bermakna rumah antara Rm100-250k adalah sesuai untuk disewakan dengan appreciation value yang tinggi.

Beli dua apatmen dari membeli sebiji rumah teres untuk pelaburan.

Apatmen lebih mudah untuk dijual dengan appreciation harga yang lebih tinggi berbanding rumah teres. Jangan terjerat dengan pembelian rumah kedai yang berharga mahal tetapi mempunyai risiko tinggi.

Beli rumah non-bumi dari bumi unit untuk pelaburan.

Jika rumah bertaraf non-bumi, adalah lebih mudah untuk dijual dengan harga yang lebih tinggi dari rumah bumi unit, walaupun anda terpaksa membayar harga 10-15% lebih tinggi. Biar pun rumah dibeli dengan tujuan untuk kediaman, adalah berbaloi dibeli yang bertaraf non-bumi kerana mudah untuk menjualnya nanti.

Beli rumah freehold dari leasehold. Rumah freehold berharga lebih tinggi dari leasehold .

Pastikan rumah dibeli jauh dari oxidation pond, rumah kedai, laluan utama dan tepi hiway.

Rumah rumah tersebut susah untuk dijual berbanding rumah lain.

Cari rumah 20% rendah dari pasaran.

Ini bermakna anda sudah untung 20% ketika membeli dan akan untung lebih bila menjualnya nanti. Jangan risau pasal RGPT kerana anda tetap akan untung selepas tolak cukai ini. 

Perkara terpenting dalam pelaburan hartanah tentunya modal startup. Kos asas untuk pembelian rumah adalah deposit rumah (10% dari harga rumah), SPA (3% dari harga rumah) dan duti setem (2.5% dari harga rumah). Ini bermakna untuk rumah Rm100k, anda perlu modal cash Rm15,500. 

Ada rakan saya yang bergabung antara tiga atau empat orang untuk membeli rumah secara berkongsi. Seorang akan ambil loan, bersama membayar ansuran dan setelah rumah siap, ianya dijual dengan keuntungan dibagi sama rata. Anda terpaksa lah mencari rakan/saudara yang boleh dipercayai dengan dokumentasi perjanjian ditandatangani sebelum urusan pembelian. 

Untuk memastikan anda mempunyai rekod kewangan yang baik, pastikan mempunyai sumber pendapatan yang konsisten dan elakkan diri dari berhutang. 

Pastikan juga anda ingin melabur dalam pasaran rumah lelong, rumah subsale atau rumah baru. Semuanya segmen yang berbeza. 

Banyak lagi ilmu hartanah yang saya tidak sebut disini dan anda boleh perolehi di seminar hartanah atau bacaan buku ilmiah pelaburan hartanah. 

Wallahu a’lam. 

Catatan oleh:

Buku #kutuberahak HARD COPY Limited Edition Collectors item. (Diari Kembara 40 Tahun Si Kutuberahak)

BAGAIMANA MEMBELI? BUKU HARD COVER.